多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[winds]

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恐怕要过4千才行。这个不到1000尺的两房condo，2602，761 Bay St 已经要价3千了。



能具有这样支付能力的群体不大,那么空置的可能性就会提高.

两年前，这样的公寓要价多在2600左右，3000也是最近几个月的要价。 多伦多downtown core 的condo空置的可能性不大, 如果房东在租金上能通融的话。一个condo的广告引来10个人看房不算不普遍。

 

[winds]

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你们在DT出租公寓，是不是都是自己发广告找租客？如果是委托中介出租，那租金又被拿走一个月的。投资就更没正现金流了。

我感觉你研究DT的condo现房很深入，我买condo找你咨询算了，成交后你拿咨询费。我只想买1室，最多1+1的。

在大多出租公寓，靠的是craigslist, 非常方便非常有效，而且免费。 这个网页还能帮你了解市场行情。 如果人不在多伦多那也只能找中介了。

我也就是因为买了几套且还想投资一套因此也就留心了一点，谈不上深入。 如有疑问我会尽力帮助，谈不上咨询，呵呵。

 

[winds]

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投资多伦多的downtown core condo有吸引力，主要是其经济活力。 西方世界类似多伦多这样的所谓 Alpha City中，多伦多的房价属于最低的，且加拿大占据了资源，技术和靠近美国的先机，长远的前景较好。 如果你认为downtown core condo价值相当于曼哈顿伦敦的2／3的话，那还是很有机会的。

另一方面，多伦多这几年大肆建造公寓且多年的稳步升值导致风险很大，几乎很难找到positive cash flow的投资公寓了。 我个人觉得如果你能找到自己喜欢的positive cash flow的投资公寓就可以出手了。 因为positive cash flow能让你安心睡觉而其潜力给你一个Upside的梦想。

如果财政基础不在加拿大的话，兑换率是另外一个风险。 加元历史上的平均值比美元低，十多年前的60美分再现也不能完全排除。

 

[gordondeng]

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回报率肯定是越来越底的，01年上海买房出租，回报高达8点，现在最多2点。要与时俱进嘛，楼价越高，回报越低。维持贷款利息的回报就不错了。你想想，银行都只赚3点多，我们凭啥赚5点。

 

[winds]

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回报率肯定是越来越底的，01年上海买房出租，回报高达8点，现在最多2点。要与时俱进嘛，楼价越高，回报越低。维持贷款利息的回报就不错了。你想想，银行都只赚3点多，我们凭啥赚5点。

老邓这话有道理。 但如果只能维持存款利息的回报为什么要买房投资了？

 

[gordondeng]

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不买房买啥？租金一定赶不上房价，因为买房的人越来越多，租房的却少了，供应量大了，需求增长跟不上供应量，回报自然就低了，这就是动态的平衡。买房已不是短期能够获利的投资了，涨幅和通胀保持一致或者略高，租金回报略高于银行贷款利率就行了。

 

[winds]

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不买房买啥？租金一定赶不上房价，因为买房的人越来越多，租房的却少了，供应量大了，需求增长跟不上供应量，回报自然就低了，这就是动态的平衡。买房已不是短期能够获利的投资了，涨幅和通胀保持一致或者略高，租金回报略高于银行贷款利率就行了。

大多目前仍有可能买的这样的公寓，即租金回报略高于银行贷款利率，主要是因为目前贷款利率太低。 但风险之一就是贷款利率终将会上升2个点左右，其结果也许就是房价跌，利率涨。

 

[gordondeng]

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试问没房就一个工作，是不是更心慌。连下个月去哪住都不知道。有能力的就买个房子，心里踏实。哪怕有个风吹草动，还有个房子避难。我们都是赚过快钱的人，要习惯赚慢钱，或者不赚钱的日子。不可能一辈子都赚快钱，该慢就慢下来吧。实在闷的慌，就去当个收银，超市理货，酒店服务员，既锻炼身体，又解闷。想干就干，不想干就玩，这才是好日子。

 

[gordondeng]

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大多目前仍有可能买的这样的公寓，即租金回报略高于银行贷款利率，主要是因为目前贷款利率太低。 但风险之一就是贷款利率终将会上升2个点左右，其结果也许就是房价跌，利率涨。

利率上涨的依据是什么呢？经济复苏加速，经济繁荣，经济过热，以上三种情况房价会跌么，就算房价跌了，房租会不涨么？请举一个经济强劲而房价下跌，租金下跌的例子看看。

 

[gordondeng]

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目前经济疲弱，房价调整，利率低，正是买房的好时机。经济转强，房价必然走强，房价不走强，房租也要走高，等经济过热，需要靠利率来调节的时候，房价可能又涨了一节。所以我一直认为，房价是大涨小回的走势。收获的周期越来越长，以前买个房1，2年就可以赚钱，现在可能要5，6年了。

 

[winds]

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利率上涨的依据是什么呢？经济复苏加速，经济繁荣，经济过热，以上三种情况房价会跌么，就算房价跌了，房租会不涨么？请举一个经济强劲而房价下跌，租金下跌的例子看看。

依据就是目前的利率是远低于正常水准，因此难以长期维持。 就是在克林顿的黄金时代，利率比现在也要高至少2个点。

我其实也看好加拿大的长期房市， 但是不能不考虑风险。

 

[gordondeng]

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什么是正常的利率水平，利率低也说明现在货币流通量较几年前有很大增幅。市场上的钱多了，资金就不值钱，利率就低，况且现在金融国际化，加拿大要是涨利率，客人都去美国，欧洲借钱，不单单看国家范畴还要看看世界范畴。钱如流水，放钱人的钱朝利率高的地方走，借钱的人朝利率低的地方走。如果加拿大逆大趋势加息，资金必然流入，推高加币币值，就算资产价格下跌一些，币值的增长一样可以抵消价格的跌幅。

 

[gordondeng]

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我觉得衡量的标准要与时俱进，10年前的指标拿到现在来看就是不合适的。货币增长好几倍，雷曼的倒闭使得人们对虚拟经济有了清楚的认识，以前有人说投哪个基金回报多少多少，很多人信，现在有多少人信。以前各种衍生投资品满大街都是，也不缺投资人。现在投资公司的客户经理已经沦落为保险公司的推销员。经过洗礼，能投资的东西还剩多少呢？

 

[jennychen]

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Ҳ

 

[linda123456]

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感觉系统目前还没彻底调试好。发帖得进入高级模式。否则就只能发无字贴，或者英文贴，也可发出来。

 

[gordondeng]

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传统的Fund和金融衍生品CDO之类的东西是完全不一样的。

传统的基金也会投资一些衍生品。

 

[gordondeng]

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没那么惨。俺老公吃的就是这饭碗，客户是国内的各大金融机构，赚的是却都是海外的钱。

我在加拿大投资基金，总体还是赚钱的。可远好过银行存款了。

你老公做的是投行，你没投资雷曼不等于别人和你一样幸运。

 

[jennychen]

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[gordondeng]

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远离股市吧。实在钱多没处去，就学兔子存银行吧。

 

[kindchen]

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最近离股市远一点好，前一段北美虚涨很多年底可能会有一次调整， 这两天的下探只是小意思。